Respuesta corta
Antes de publicitar, vender o alquilar a un nuevo arrendatario una vivienda incluida en el ámbito del Real Decreto 390/2021, el propietario debe encargar el certificado a un técnico competente y presentarlo en el registro de la comunidad autónoma.
Un certificado firmado por un técnico no tiene validez legal hasta estar debidamente registrado, según el artículo 6. La etiqueta debe aparecer en las ofertas y anuncios. En una compraventa se anexa al contrato una copia del certificado registrado y la etiqueta; en un alquiler se anexa la etiqueta y se entrega al arrendatario el documento de recomendaciones de uso.
La vigencia máxima general es de diez años. Si la calificación es G, la vigencia máxima es de cinco años.
Normativa comprobada el 22 de julio de 2026. El 23 de julio de 2026 entran en vigor cambios del Real Decreto 659/2025 sobre los requisitos, la acreditación y el registro de técnicos competentes. No cambian las obligaciones básicas aquí explicadas sobre publicidad, registro, entrega y vigencia del certificado; si contratas al técnico desde esa fecha, conviene comprobar también su nueva acreditación.
A quién afecta
La obligación corresponde principalmente al promotor o propietario del edificio o de la parte del edificio que se certifica. En el caso habitual de una vivienda usada, afecta al propietario que desea:
- venderla;
- alquilarla a un nuevo arrendatario;
- publicarla en una inmobiliaria;
- anunciarla en un portal;
- promocionarla por cualquier otro medio.
El artículo 3.1.b del Real Decreto 390/2021 incluye expresamente los edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.
Cuándo es obligatorio
Antes de vender
La vivienda debe disponer de certificado energético cuando se vende, salvo que concurra una excepción legal. El artículo 17.2 exige que una copia del certificado debidamente registrado y la etiqueta se anexen al contrato de compraventa.
Por tanto, no basta con encargar el certificado el día de la firma. La calificación ya debe estar disponible para la publicidad y el documento debe estar registrado para incorporarlo correctamente al contrato.
Antes de alquilar
La obligación se aplica al alquiler a un nuevo arrendatario. En el contrato debe anexarse una copia de la etiqueta y debe entregarse al inquilino el documento de recomendaciones de uso para el usuario, conforme al artículo 17.2.
La norma no presenta la renovación automática del mismo arrendatario como un nuevo alquiler a estos efectos. No obstante, cualquier cambio contractual, renovación, actualización del certificado o exigencia autonómica debe revisarse en el caso concreto.
Desde la publicidad
El artículo 15.2 exige incluir la etiqueta en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento. El artículo 17.3 obliga a cualquier persona física o jurídica que publique o permita publicar información sobre la venta o alquiler a incluir la información relativa a la calificación energética.
Esto abarca, entre otros:
- portales inmobiliarios;
- páginas web;
- agencias;
- escaparates;
- catálogos;
- prensa;
- vallas publicitarias.
No es correcto esperar a tener comprador o inquilino para iniciar el trámite si la vivienda ya se está anunciando.
Principales excepciones
El artículo 3.2 del Real Decreto 390/2021 excluye determinados inmuebles. Entre las excepciones más relevantes están:
- edificios protegidos cuando una mejora energética alteraría de manera inaceptable su carácter o aspecto y la autoridad competente determine los elementos inalterables;
- construcciones provisionales con uso previsto igual o inferior a dos años;
- determinados edificios industriales, de defensa o agrícolas no residenciales de baja demanda energética;
- edificios independientes, sin contacto con otros edificios, con superficie útil total inferior a 50 m²;
- edificios comprados para demolición o para determinadas reformas, con declaración responsable ante el órgano autonómico competente.
La excepción de menos de 50 m² no se aplica de forma general a cualquier vivienda pequeña. El MITECO aclara que una vivienda, apartamento o local de menos de 50 m² que forme parte de un edificio sí debe certificarse. La excepción se refiere al edificio independiente.
Antes de usar una excepción, conviene comprobar el texto vigente y el procedimiento de acreditación autonómico.
Quién debe encargarlo
El propietario debe encargar la certificación a un técnico competente. Desde el 23 de julio de 2026, los nuevos artículos 4 bis, 4 ter y 4 quáter del Real Decreto 390/2021 regulan con más detalle los requisitos profesionales, la declaración responsable y el registro de estos técnicos.
El propietario puede contratar al técnico directamente o a través de una empresa, pero sigue siendo responsable de que el inmueble disponga de certificado válido cuando la norma lo exige.
Desde el punto de vista práctico, debería pedir:
- identificación y habilitación del técnico;
- presupuesto;
- alcance del servicio;
- confirmación de que incluye visita;
- entrega del certificado;
- archivos exigidos por el registro;
- presentación en el registro o instrucciones claras para realizarla;
- obtención de la etiqueta y justificante.
La visita del técnico al inmueble
El certificado no debe elaborarse únicamente a partir de datos genéricos o fotografías enviadas por el propietario. El artículo 6 exige que el certificado incluya la fecha de la visita al inmueble y la descripción de las pruebas y comprobaciones realizadas durante la calificación.
Durante la visita se recogen datos sobre:
- superficie y geometría;
- orientación;
- cerramientos;
- ventanas;
- aislamiento;
- instalaciones de calefacción y refrigeración;
- agua caliente sanitaria;
- ventilación;
- sombras;
- equipos y combustibles;
- posibles mejoras.
La calidad de estos datos influye directamente en la calificación.
Certificado, etiqueta y justificante de registro
Son documentos relacionados, pero no equivalentes.
Certificado energético
Es el documento técnico que describe las características energéticas, asigna una calificación y recoge recomendaciones de mejora. Lo firma el técnico competente.
Etiqueta energética
Es el distintivo visual que resume la calificación. El artículo 15.1 establece que la obtención y el registro del certificado otorgan el derecho a usar la etiqueta durante el periodo de validez.
Justificante de registro
Es la prueba de que el certificado ha sido presentado e inscrito en el órgano competente de la comunidad autónoma.
El artículo 6 establece que el certificado y los archivos de cálculo deben presentarse al órgano autonómico para su registro y que, para tener validez legal, el certificado debe estar debidamente registrado.
Por eso, “el técnico ya lo ha emitido” y “el certificado está registrado” no significan lo mismo.
Qué debe aparecer en un anuncio inmobiliario
La publicidad debe incluir la información de la calificación energética conforme al documento reconocido aplicable. En la práctica, debe mostrarse la escala o la información de la etiqueta de forma clara y sin inducir a error.
No debería utilizarse:
- una calificación provisional no registrada como si fuera definitiva;
- una etiqueta de otro inmueble;
- una letra sin respaldo documental;
- una etiqueta caducada;
- expresiones como “certificación en trámite” para mantener indefinidamente el anuncio sin cumplir la obligación.
El propietario debe facilitar la documentación correcta a la agencia o portal. La persona o entidad que publica también tiene obligación de incluir la información, pero esa responsabilidad no exime al propietario.
Qué se entrega al comprador
El artículo 17.2 exige anexar al contrato de compraventa:
- copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado;
- etiqueta de eficiencia energética.
Es recomendable entregar también:
- justificante de registro;
- anexos del certificado;
- recomendaciones de mejora;
- archivos o documentos que facilite la comunidad autónoma;
- certificado actualizado si hubo una reforma relevante.
Qué se entrega al arrendatario
En el alquiler se debe:
- anexar al contrato una copia de la etiqueta;
- entregar al arrendatario una copia del documento de recomendaciones de uso para el usuario.
Aunque la norma no exige anexar al contrato de alquiler una copia completa del certificado en los mismos términos que en la compraventa, resulta prudente mantenerlo disponible y facilitarlo cuando sea necesario para comprobar la calificación y el registro.
Cuánto dura el certificado
El artículo 13 dispone:
- vigencia máxima general de diez años;
- vigencia máxima de cinco años cuando la calificación sea G.
La comunidad autónoma establece las condiciones específicas de renovación o actualización. El propietario es responsable de renovarlo o actualizarlo conforme a esas condiciones.
“Máxima” significa que puede dejar de ser utilizable antes si la normativa autonómica o una modificación relevante del inmueble exige actualizarlo, o si se detectan errores que obliguen a obtener uno nuevo.
Cuándo conviene actualizarlo después de una reforma
El artículo 13.3 permite al propietario actualizar voluntariamente el certificado cuando haya variaciones que puedan modificar la calificación o los parámetros de cálculo.
Suele ser razonable actualizarlo después de actuaciones como:
- sustitución de ventanas;
- aislamiento de fachada, cubierta o suelo;
- cambio de caldera;
- instalación de aerotermia;
- incorporación de energía solar;
- reforma integral;
- ampliación;
- modificación importante de instalaciones térmicas.
Además, determinadas reformas entran directamente en el ámbito de aplicación del artículo 3.1.d, por ejemplo cuando se renueva una instalación térmica de forma que requiera proyecto, se interviene en más del 25 % de la envolvente térmica o se realiza una ampliación que supera los umbrales establecidos.
Actualizar el certificado puede mejorar la información del anuncio y acreditar el resultado energético de la reforma, pero debe evitarse prometer una letra concreta antes de que el técnico la calcule.
Cómo encontrar el registro oficial de cada comunidad autónoma
El registro no es estatal ni único para todos los propietarios. Cada comunidad autónoma gestiona su procedimiento.
El MITECO mantiene una relación de organismos de contacto por comunidad autónoma. Desde allí puede localizarse el órgano responsable y, normalmente, la sede electrónica correspondiente.
Antes de tramitar hay que comprobar:
- quién puede presentar;
- si el técnico puede actuar como representante;
- formato de los archivos;
- plazo autonómico;
- tasa, si existe;
- sistema de pago;
- forma de obtener la etiqueta;
- procedimiento de modificación o cancelación;
- consulta pública de certificados.
No se incluye una tabla de tasas porque cambian por territorio y deben comprobarse individualmente en la fecha de presentación.
Pasos que debe seguir el propietario
🔎 Antes de anunciar, vender o alquilar
Documentos que debe conservar
- encargo y factura del técnico;
- certificado firmado;
- anexos y recomendaciones;
- archivos de cálculo que se entreguen;
- justificante de registro;
- etiqueta oficial;
- representación o autorización de trámite;
- recibo de la tasa, si existe;
- comunicaciones de subsanación;
- documentación de reformas;
- copia entregada al comprador o arrendatario;
- contrato en el que se anexa la documentación.
Qué depende de la comunidad autónoma
La comunidad autónoma determina:
- plataforma y órgano de registro;
- procedimiento de presentación;
- tasa;
- plazo territorial;
- formatos admitidos;
- control e inspección;
- condiciones específicas de renovación y actualización;
- sistema de consulta pública;
- documentación para acreditar excepciones;
- régimen de subsanación.
El ayuntamiento no gestiona normalmente el registro del certificado, aunque puede exigirlo en procedimientos urbanísticos, ayudas, licencias o inspecciones concretas.
Errores frecuentes
Publicar el anuncio antes de tener la etiqueta
La obligación de información comienza en la oferta y publicidad, no solo en la firma.
Confundir certificado emitido con certificado registrado
La firma del técnico no completa el proceso. El artículo 6 exige el registro para la validez legal.
Usar la letra de un certificado caducado
Debe revisarse la fecha y, si la calificación es G, recordar que la vigencia máxima es de cinco años.
Aplicar mal la excepción de 50 m²
Una vivienda pequeña dentro de un bloque no queda exenta por el mero hecho de medir menos de 50 m².
No hacer visita presencial
La norma exige incorporar la fecha de visita y las comprobaciones realizadas.
Entregar solo una captura de la etiqueta
En compraventa se anexa una copia del certificado registrado y la etiqueta. En alquiler deben cumplirse las entregas específicas del artículo 17.
No actualizar tras una reforma relevante
Puede mantenerse una calificación que ya no describe correctamente el inmueble o incumplirse una obligación ligada a la reforma.
Norma, artículo y efecto práctico
| Norma | Artículo | Qué regula | Cómo afecta al propietario |
|---|---|---|---|
| Real Decreto 390/2021 | Art. 3 | Ámbito y excepciones | Determina cuándo la vivienda debe certificarse |
| Real Decreto 390/2021 | Art. 6 | Contenido, visita y registro | El certificado debe registrarse para tener validez legal |
| Real Decreto 390/2021 | Art. 10 | Certificación de edificios existentes | El certificado debe suscribirlo un técnico competente |
| Real Decreto 390/2021 | Art. 13 | Vigencia, renovación y actualización | Diez años como máximo; cinco años si la letra es G |
| Real Decreto 390/2021 | Art. 15 | Etiqueta | Debe incluirse en ofertas, promoción y publicidad |
| Real Decreto 390/2021 | Art. 17 | Entrega y publicidad | Regula lo que se anexa en venta y alquiler |
| Desarrollo autonómico | Procedimiento territorial | Registro, tasa y control | Define cómo se presenta y obtiene el justificante |
Preguntas frecuentes sobre el certificado energético
¿Puedo anunciar una vivienda mientras el certificado está en trámite?
¿Cuánto dura el certificado energético?
¿Una vivienda de menos de 50 m² está siempre exenta?
Dónde comprobar la normativa
- Real Decreto 390/2021, texto consolidado y permalink ELI
- MITECO: información oficial sobre el Real Decreto 390/2021
- MITECO: organismos de contacto por comunidad autónoma
- MITECO: procedimientos reconocidos de certificación
- Sede electrónica del órgano competente de la comunidad autónoma.
El texto consolidado del BOE es informativo. La referencia jurídica última son las publicaciones oficiales del BOE y, cuando proceda, del diario oficial autonómico.
Afirmaciones que requieren revisión autonómica
- Tasa de registro.
- Plazo de presentación.
- Quién puede tramitar como representante.
- Formatos técnicos exigidos.
- Forma de obtener la etiqueta.
- Requisitos para renovar o actualizar.
- Procedimiento para acreditar una excepción.
- Consulta pública del registro.
- Régimen autonómico de inspección y subsanación.
Fecha de revisión
Normativa y fuentes oficiales comprobadas el 22 de julio de 2026.
Este artículo es informativo. No sustituye el asesoramiento de un técnico competente, de la administración autonómica ni de un profesional jurídico que pueda valorar el inmueble y la operación concreta.