Respuesta corta
La mayoría depende del tipo de proyecto y de cómo se utilizará.
El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite aprobar, a petición de cualquier propietario, sistemas comunes o privativos de energías renovables —incluidas aerotermia y geotermia— con el voto favorable de un tercio de los propietarios que represente, a su vez, un tercio de las cuotas. En ese supuesto, el coste no se repercute a quienes no votaron expresamente a favor.
El artículo 17.2 establece otra vía para actuaciones de mejora de eficiencia energética o implantación de renovables de uso común: mayoría simple de propietarios y cuotas, siempre que el importe anual repercutido, después de ayudas y financiación, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En ese caso el coste tiene la consideración de gasto general y alcanza al propietario disidente.
No existe una respuesta única sin definir el proyecto, su uso, el coste anual repercutido, quiénes participan y qué elementos comunes se ocupan.
Normativa comprobada el 22 de julio de 2026. La Ley de Propiedad Horizontal y el Real Decreto 244/2019 consultados tenían su última actualización consolidada publicada el 21 de marzo de 2026.
A quién afecta
A comunidades de propietarios que estudian instalar en un edificio:
- placas solares fotovoltaicas;
- solar térmica;
- aerotermia;
- geotermia;
- biomasa;
- otras fuentes renovables;
- infraestructuras energéticas comunes vinculadas al proyecto.
También afecta a grupos de propietarios que quieren financiar y utilizar una instalación sin incorporar a todos los vecinos, y a propietarios que plantean una instalación privativa sobre cubierta u otro elemento común.
Este artículo se centra en la decisión comunitaria, el reparto de costes y la tramitación normativa. La explicación técnica general del autoconsumo en pisos debe tratarse en una guía separada.
Primero hay que definir el tipo de instalación
Antes de hablar de mayorías, la propuesta debe responder a cuatro preguntas:
- ¿La instalación será propiedad de la comunidad o de algunos propietarios?
- ¿La energía o el servicio se destinará a elementos comunes, viviendas concretas o ambos?
- ¿Quién pagará la inversión y el mantenimiento?
- ¿Qué parte de la cubierta, fachada, sala técnica, patio o red interior ocupará?
Sin estas respuestas es fácil aplicar un apartado equivocado del artículo 17.
Instalación comunitaria de uso común
Es la que atiende consumos o servicios de la comunidad: iluminación, ascensor, bombas, climatización común, agua caliente centralizada u otras instalaciones generales.
Dependiendo del coste anual repercutido y de la naturaleza de la actuación, puede encajar en el artículo 17.2, que prevé mayoría simple para renovables de uso común con el límite económico de doce mensualidades ordinarias, calculado después de ayudas y financiación.
Instalación para un grupo de propietarios
Puede aprobarse al amparo del artículo 17.1 con un tercio de propietarios y cuotas cuando se trata de un sistema común o privativo de aprovechamiento de energías renovables solicitado por uno o varios propietarios.
En esta vía, quienes no votaron expresamente a favor no deben soportar el coste de instalación, conservación o mantenimiento. Si posteriormente quieren acceder, pueden hacerlo abonando la cantidad que les habría correspondido, actualizada con el interés legal.
Instalación privativa que utiliza elementos comunes
Una instalación destinada exclusivamente a una vivienda puede necesitar ocupar cubierta, fachada, patio, conductos o salas comunes. Aunque el equipo sea privativo, el uso del elemento común debe quedar definido y autorizado mediante el acuerdo aplicable.
No debe confundirse con el punto de recarga privado en plaza individual, que tiene su regla específica en el artículo 17.5.
Qué mayorías contempla el artículo 17
Un tercio de propietarios y cuotas: artículo 17.1
El artículo 17.1 permite acordar la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, incluidas expresamente la aerotermia y la geotermia, por:
un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
Esta fórmula resulta especialmente relevante cuando el proyecto beneficia o se financia solo por los propietarios que se adhieren.
El mismo apartado impide repercutir instalación, conservación y mantenimiento a quienes no hayan votado expresamente a favor.
Mayoría simple para renovables de uso común: artículo 17.2
El artículo 17.2 contempla actuaciones que mejoren la eficiencia energética, acreditables mediante certificado, o la implantación de fuentes renovables de uso común. Requiere:
mayoría simple de los propietarios que represente, a su vez, mayoría simple de las cuotas.
Esta regla solo se aplica cuando el importe anual repercutido, una vez descontadas ayudas y aplicada la financiación, no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En este supuesto, el propietario disidente no puede acogerse a la exención de mejoras del artículo 17.4. El coste se considera gasto general.
Tres quintas partes en otros sistemas: artículo 17.3
El artículo 17.3 aplica tres quintas partes del total de propietarios y cuotas al establecimiento o supresión de equipos o sistemas no recogidos en el apartado 1 que mejoren la eficiencia energética o hídrica.
Si esos equipos tienen aprovechamiento privativo, el propio apartado reduce la mayoría a un tercio de propietarios y cuotas y remite al sistema de costes del artículo 17.1.
Esta vía es subsidiaria para sistemas no incluidos claramente en el artículo 17.1. Dado que las energías renovables, la aerotermia y la geotermia aparecen expresamente en el apartado 1, su encaje debe analizarse primero allí y, para renovables de uso común con el límite económico indicado, en el apartado 2.
Quién paga
La respuesta cambia según el acuerdo adoptado.
Acuerdo del artículo 17.1
Pagan quienes votaron expresamente a favor o se incorporaron al proyecto conforme al acuerdo. La comunidad no puede repercutir:
- instalación;
- adaptación de infraestructuras comunes;
- conservación;
- mantenimiento posterior
a quienes no votaron expresamente a favor.
Si un propietario se incorpora más adelante, puede exigírsele que abone su parte actualizada con el interés legal.
Acuerdo del artículo 17.2
Cuando se cumplen sus requisitos, el coste tiene consideración de gasto general. El propietario disidente queda obligado al pago según las reglas comunitarias.
Para aplicar esta vía debe documentarse el cálculo del importe anual repercutido después de ayudas y financiación. No basta con afirmar que la obra “ahorra energía”.
Otros acuerdos
En proyectos que no encajen en los apartados anteriores puede resultar aplicable el artículo 17.3, el 17.4, el régimen general del 17.7 o incluso unanimidad si se modifican título constitutivo o estatutos en los términos del 17.6.
Por eso el informe técnico y jurídico debe clasificar el acuerdo antes de convocar la junta.
Qué pasa con quienes no votan a favor
No es lo mismo votar en contra, abstenerse, no asistir o no adherirse expresamente.
En la vía del artículo 17.1, la ley protege a quienes no votaron expresamente a favor frente a la repercusión del coste. Esto incluye un aspecto relevante: no debería darse por adherido económicamente a un ausente mediante una interpretación automática del voto presunto.
El artículo 17.8 regula el cómputo de ausentes en determinados acuerdos, pero exceptúa los supuestos en los que no puede repercutirse el coste a quienes no votaron expresamente a favor y los aprovechamientos privativos.
El acta debe separar con claridad:
- votos favorables;
- votos contrarios;
- abstenciones;
- ausentes;
- propietarios adheridos al coste;
- cuotas de cada grupo.
Uso de la cubierta y otros elementos comunes
La cubierta, la fachada, los patios, los cuartos técnicos y muchas canalizaciones son elementos comunes. El acuerdo debe describir:
- zona ocupada;
- superficie;
- estructura de soporte;
- trazado de cables o tuberías;
- acceso para mantenimiento;
- responsabilidad por filtraciones o daños;
- retirada al final de la vida útil;
- compatibilidad con futuras obras;
- conservación de zonas no ocupadas;
- seguros y garantías.
Una mayoría para aprobar renovables no elimina las exigencias técnicas del edificio ni permite perjudicar el uso de otro propietario.
En edificios protegidos o situados en entornos catalogados, la autorización patrimonial puede limitar posición, visibilidad, materiales o incluso impedir determinadas soluciones.
Autoconsumo colectivo y acuerdo de reparto
Cuando varias viviendas comparten una instalación fotovoltaica, el Real Decreto 244/2019 regula el autoconsumo colectivo.
Su artículo 4 exige que todos los consumidores asociados a una misma instalación pertenezcan a la misma modalidad y comuniquen un mismo acuerdo firmado por todos los participantes con los criterios de reparto.
El anexo I permite definir los coeficientes en función de:
- potencia;
- aportación económica;
- necesidades energéticas;
- otro criterio acordado.
La suma de coeficientes debe ser uno en cada hora. Si se utilizan coeficientes horarios variables, deben cumplir el formato y el procedimiento de comunicación previsto.
La guía del IDAE sobre autoconsumo colectivo incluye modelos y explicaciones prácticas, pero la obligación jurídica procede de la normativa.
El acuerdo de la junta de propietarios y el acuerdo de reparto energético son documentos distintos:
- el primero autoriza la instalación y regula la relación comunitaria;
- el segundo vincula a los consumidores asociados frente a la distribuidora y las comercializadoras.
Distribuidora, comercializadoras y CUPS
Para activar el autoconsumo colectivo deben identificarse correctamente los puntos de suministro participantes mediante sus CUPS.
El Real Decreto 244/2019 establece que:
- cada consumidor comunica su participación, directamente o mediante comercializadora;
- todos deben aportar el mismo acuerdo de reparto;
- la distribuidora actúa como encargada de lectura;
- se aplican los coeficientes comunicados;
- la instalación debe disponer de los equipos de medida exigibles;
- todos los participantes deben estar en la misma modalidad.
El proyecto debe prever cómo se recopilarán:
- CUPS;
- titulares de contrato;
- firmas;
- coeficientes;
- comercializadoras;
- autorizaciones de representación;
- altas y bajas futuras.
Una comunidad puede aprobar la obra y, aun así, demorarse la activación si la documentación de los consumidores no coincide.
Aprobación comunitaria y legalización son trámites distintos
El acuerdo de la junta resuelve la relación interna entre propietarios. No sustituye:
- proyecto o memoria técnica;
- licencia, declaración responsable o comunicación municipal;
- autorización patrimonial;
- permisos de acceso y conexión cuando procedan;
- certificado de instalación eléctrica;
- puesta en servicio ante Industria;
- inscripción autonómica;
- contrato o acuerdo de reparto;
- comunicación a distribuidora y comercializadoras.
El artículo 20 del Real Decreto 244/2019 prevé que determinadas instalaciones de baja tensión y potencia inferior a 100 kW sean inscritas de oficio por la comunidad autónoma a partir de la información del procedimiento eléctrico. Eso no significa que el propietario pueda omitir la legalización autonómica de la instalación.
Pasos para aprobar el proyecto
🔎 Antes de votar el proyecto renovable
Qué debe figurar en el acta
Como mínimo:
- descripción de la instalación;
- tecnología y potencia prevista;
- ubicación;
- zonas comunes afectadas;
- uso común o privativo;
- propietarios participantes;
- presupuesto aprobado;
- ayudas estimadas;
- financiación;
- coste anual repercutido;
- apartado del artículo 17 aplicado;
- resultado por número de propietarios;
- resultado por cuotas;
- votos favorables expresos;
- disidentes, abstenciones y ausentes;
- criterio de reparto del coste;
- régimen de mantenimiento;
- responsabilidad por daños;
- forma de incorporación futura;
- autorización para licencias y trámites;
- representante de la comunidad;
- criterios energéticos del acuerdo de reparto;
- facultad para firmar contratos;
- condiciones para modificar el proyecto.
No conviene dejar para “más adelante” aspectos que determinan quién paga o quién puede usar la energía.
Documentos que debe conservar la comunidad
- convocatoria;
- documentación enviada con el orden del día;
- estudio técnico;
- informe estructural, si procede;
- ofertas y presupuesto;
- simulación económica;
- certificado energético utilizado para justificar una mejora, si se aplica el artículo 17.2;
- acta;
- relación de votos y cuotas;
- acuerdo de reparto;
- autorizaciones de representación;
- licencias y declaraciones responsables;
- autorizaciones patrimoniales;
- proyecto o memoria;
- certificado de instalación;
- registro autonómico;
- comunicaciones de distribuidora;
- contratos de mantenimiento;
- garantías;
- seguros;
- facturas y ayudas;
- planos finales.
Qué depende de la comunidad autónoma o del ayuntamiento
Comunidad autónoma
Debe comprobarse:
- procedimiento eléctrico de puesta en servicio;
- registro de autoconsumo;
- documentación técnica;
- necesidad de proyecto;
- inspecciones;
- tasas;
- autorizaciones energéticas;
- ayudas;
- requisitos patrimoniales autonómicos.
Ayuntamiento
Puede exigir:
- licencia de obra;
- declaración responsable;
- comunicación previa;
- tasa;
- ICIO;
- documentación urbanística;
- informe de protección patrimonial;
- condiciones estéticas;
- cálculo estructural;
- medidas contra incendios;
- autorización por ocupación o medios auxiliares.
Las bonificaciones fiscales municipales, cuando existan, dependen de la ordenanza vigente. No deben darse por supuestas.
Errores frecuentes
Aplicar siempre la mayoría de un tercio
El artículo 17 contiene varias reglas. Una instalación renovable de uso común con determinados costes puede encajar en el 17.2 y obligar a todos; un proyecto solo para adheridos puede encajar en el 17.1.
Aprobar “poner placas” sin definir usuarios y costes
Un acuerdo genérico puede ser insuficiente para contratar, solicitar ayudas o resolver discrepancias.
Mezclar el acuerdo comunitario con el reparto eléctrico
La distribuidora necesita el acuerdo de reparto firmado por todos los consumidores asociados, además del acuerdo de la junta.
Cobrar a quien no votó a favor en un acuerdo del artículo 17.1
Ese apartado impide repercutir instalación, conservación y mantenimiento a quienes no votaron expresamente a favor.
Considerar que aprobar la obra equivale a legalizarla
Faltan trámites eléctricos, autonómicos, municipales y contractuales.
No incluir los CUPS y titulares correctos
Los errores de identidad entre reparto, contratos y distribuidora retrasan la activación.
Ignorar el patrimonio o la estructura
Una cubierta disponible no siempre es una cubierta apta. Deben comprobarse cargas, estanqueidad, accesos y protección del edificio.
Norma, artículo y efecto práctico
| Norma | Artículo o apartado | Qué regula | Cómo afecta a la comunidad |
|---|---|---|---|
| Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal | Art. 17.1 | Sistemas comunes o privativos de renovables, aerotermia y geotermia | Un tercio de propietarios y cuotas; pagan quienes votan expresamente a favor |
| Ley 49/1960 | Art. 17.2 | Renovables de uso común y mejoras energéticas con límite económico | Mayoría simple; el gasto puede obligar a todos |
| Ley 49/1960 | Art. 17.3 | Otros equipos de eficiencia no incluidos en el apartado 1 | Tres quintas partes; un tercio si el aprovechamiento es privativo |
| Ley 49/1960 | Art. 17.8 | Voto de ausentes | No opera igual cuando el coste no puede repercutirse sin voto favorable expreso |
| Real Decreto 244/2019 | Arts. 3 y 4 | Definición y modalidades de autoconsumo colectivo | Todos los participantes deben pertenecer a la misma modalidad |
| Real Decreto 244/2019 | Arts. 8, 9 y 10 | Contratos, activación y medida | Regula comunicaciones y equipos de medida |
| Real Decreto 244/2019 | Art. 20 | Registro administrativo | Determinadas instalaciones se inscriben de oficio desde la información autonómica |
| Real Decreto 244/2019 | Anexo I | Coeficientes y acuerdo de reparto | Exige acuerdo firmado y coeficientes compatibles |
| Normativa autonómica | Procedimiento eléctrico | Puesta en servicio y registro | Define documentos, tasas e inspecciones |
| Ordenanza municipal | Procedimiento urbanístico | Obras, patrimonio e impuestos | Puede exigir licencia o declaración responsable |
Preguntas frecuentes sobre renovables en comunidades
¿Siempre basta con un tercio para instalar placas solares?
¿Los vecinos que votan en contra tienen que pagar?
¿El acuerdo de la junta activa el autoconsumo colectivo?
Dónde comprobar la normativa
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, texto consolidado
- Real Decreto 244/2019, texto consolidado
- IDAE: guía de autoconsumo colectivo
- IDAE: guía de cinco pasos para autoconsumo en comunidades de propietarios
- IDAE: guías técnicas sobre autoconsumo
- Portal de Industria y Energía de la comunidad autónoma.
- Sede electrónica, planeamiento y ordenanzas del ayuntamiento.
Los textos consolidados del BOE son instrumentos informativos. La publicación oficial de cada norma y modificación es la referencia jurídica.
Afirmaciones que requieren revisión autonómica o municipal
- Tipo de trámite urbanístico.
- Tasa e ICIO.
- Bonificaciones municipales.
- Reglas de protección patrimonial.
- Documentación estructural.
- Procedimiento eléctrico autonómico.
- Registro de autoconsumo.
- Inspección por organismo de control.
- Ayudas abiertas.
- Restricciones de cubierta, fachada o paisaje urbano.
- Plazos de tramitación.
- Posibles requisitos de prevención de incendios.
Fecha de revisión
Normativa y fuentes oficiales comprobadas el 22 de julio de 2026.
Este artículo es informativo. No sustituye el asesoramiento de un administrador de fincas, técnico competente, empresa instaladora, administración pública o profesional jurídico que pueda clasificar correctamente el proyecto y revisar el edificio.